Es diferente ser un comprador de vivienda por primera vez en comparación con uno experimentado.
Los compradores de vivienda por primera vez a menudo son más jóvenes que la población general de compradores de viviendas, lo que significa menos experiencia laboral, niveles de ingresos más bajos y, por lo general, menos dinero ahorrado para el pago inicial.
También puede significar niveles más altos de préstamos y deudas federales para estudiantes.
Las preocupaciones sobre las obligaciones de los préstamos estudiantiles se encuentran entre las razones por las que los compradores de vivienda por primera vez representan un porcentaje más pequeño del mercado de la vivienda en comparación con los últimos años.
Según un estudio de American Student Assistance, el 55% de los titulares de préstamos estudiantiles dijeron que su deuda les está haciendo posponer la propiedad de una vivienda.
Y, a pesar de los niveles históricamente bajos de las tasas hipotecarias actuales más una amplia gama de hipotecas de bajo o sin pago inicial disponibles para compradores primerizos, los consumidores que tienen préstamos para estudiantes se desalientan. Muchos posibles compradores ni siquiera están aplicando, preocupados de que sus deudas hagan imposible la propiedad de una vivienda.
Sin embargo, la verdad es que la propiedad de la vivienda y la deuda estudiantil no se excluyen mutuamente. Puede comprar una casa, obtener la aprobación de un préstamo hipotecario y aún así cumplir con sus préstamos estudiantiles.
Esta publicación trata sobre préstamos y deudas para estudiantes; y es el siguiente de una serie destinada a ayudar a los compradores de vivienda por primera vez a comprar su primera vivienda y obtener la aprobación de su primera hipoteca.
Pago inicial, puntajes de crédito y DTI: los pilares de su aprobación
Como comprador de vivienda, su capacidad para obtener la aprobación de una hipoteca se basa en tres factores principales: el pago inicial de la vivienda, su puntaje crediticio actual y los ingresos de su hogar en relación con la deuda de su hogar.
También importan otros rasgos, como su condición de ciudadano estadounidense y su historial laboral, pero estos tres son los más importantes.
El pago inicial es importante porque el monto de su pago inicial determina para qué préstamos hipotecarios podría ser elegible.
Por ejemplo, tanto la hipoteca VA como el préstamo hipotecario UDSA permiten un financiamiento del 100%. Por lo tanto, si planea utilizar cualquiera de estos dos programas, no importa si tiene un pago inicial o no.
Sin embargo, sin un pago inicial, no sería elegible para una hipoteca FHA o una convencional, que requieren un 3,5% y un tres por ciento, respectivamente.
Su puntaje de crédito es importante por la misma razón.
Todos los programas hipotecarios requieren que los compradores cumplan con algún requisito de puntaje crediticio mínimo. Para algunos programas, los puntajes de crédito mínimos son altos. Para otros programas, las puntuaciones de crédito mínimas son bajas.
Su puntaje de crédito determinará para qué programas puede ser elegible.
Sin embargo, es su ingreso mensual en relación con su deuda, que es posiblemente el rasgo más importante en la aprobación de su préstamo hipotecario. Conocido como su relación deuda-ingresos (DTI), se cree que este cálculo es el mejor indicador de si realmente puede permitirse comprar.
Mucho más que el monto de su pago inicial o su puntaje de crédito, su DTI determinará si puede aprobar la hipoteca.
¿Cómo afectan los préstamos para estudiantes a las aprobaciones hipotecarias?
Su relación deuda-ingresos es un porcentaje que muestra la cantidad de sus ingresos mensuales necesarios para pagar sus deudas.
Por ejemplo, si ganaba $ 5,000 por mes y tenía una obligación de deuda mensual de $ 2,000, su relación deuda-ingresos sería del 40%.
¿CORREO? Eso es difícil de decir. DTI está muy influenciado por el lugar donde vive, por lo que los residentes de San Francisco, donde los alquileres son relativamente altos, tienden a exhibir índices más altos que los residentes de Kansas City, donde los alquileres son relativamente bajos.
En general, su DTI debe ser del 43% o menos para que se apruebe la hipoteca.
Puede encontrar esta cifra demasiado alta para su gusto, y está bien. No existe una regla que diga que tiene que utilizar la totalidad del cuarenta y tres por ciento de los ingresos de su hogar en deudas. Es simplemente el nivel máximo en el que los compradores de viviendas pueden obtener la aprobación.
Sin embargo, para quienes compran por primera vez con préstamos para estudiantes, puede ser necesario utilizar todas las piezas disponibles de DTI. Esto se debe a que los préstamos para estudiantes pueden afectar su presupuesto y redirigir el dinero que preferiría destinar a la vivienda.
Considere que el estudiante universitario promedio se gradúa con una deuda mensual total de $ 300 por mes. Agregue el pago de un automóvil y algunas tarjetas de crédito, y la deuda mensual se duplicará a ochocientos dólares por mes.
Suponiendo un ingreso mensual de $ 5,000 y un máximo de la relación deuda-ingresos permitida, un comprador de vivienda por primera vez con préstamos estudiantiles puede “pagar” una casa por alrededor de $ 240,000, asumiendo una hipoteca FHA de pago inicial bajo.
Sin embargo, esto es para un préstamo con un DTI máximo del cuarenta y tres por ciento. Ese tipo de pago puede incomodarlo. Es posible que prefiera estar más cerca del 33% de DTI, que es un rango en el que los planificadores financieros recomiendan que viva.
Al 33% de DTI en lugar del máximo cuarenta y tres por ciento, el precio máximo de compra de una vivienda cae a $ 130,000, y así es como los préstamos para estudiantes pueden afectar la aprobación de su préstamo hipotecario. Cuantos más préstamos estudiantiles tenga, menos vivienda podrá pagar.
Pero los préstamos para estudiantes no tienen por qué ser una barrera de entrada. Tiene los medios para reducir sus pagos mensuales de préstamos estudiantiles, lo que puede ayudarlo con la aprobación de su préstamo hipotecario.
Asesoramiento sobre préstamos estudiantiles para compradores de vivienda por primera vez
Los préstamos para estudiantes afectan su presupuesto mensual que, a su vez, afecta su DTI. Sin embargo, hay formas de reducir lo que le debe al gobierno cada mes para ayudarlo a calificar para “más hogar”.
Un método para reducir su obligación mensual de préstamos estudiantiles es cambiar a un plan de pago gradual de sus préstamos.
Un plan de pago gradual es aquel en el que el pago comienza bajo y luego aumenta cada dos años para cubrir los ingresos crecientes de un graduado universitario típico. Con pagos mensuales más bajos, su relación deuda-ingresos se reduce, lo que puede ayudarlo a calificar para su préstamo hipotecario.
La consolidación de préstamos es otra forma de reducir su obligación mensual de préstamos estudiantiles.
Es probable que sus préstamos estudiantiles sean de diferentes montos y con diferentes tasas de interés. Al consolidar sus préstamos, puede agrupar los saldos de capital a, con suerte, una tasa de interés más baja.
También puede solicitar un alargamiento de su período de recuperación, conocido como su “término”.
Al extender su término a 15 años o 20 años, puede reducir la cantidad que debe cada mes, lo que reduce su DTI. Esto aumentará los costos de interés a largo plazo de sus préstamos estudiantiles, pero reducirá su obligación mensual.
Y una tercera opción no se relaciona en absoluto con los préstamos para estudiantes, sino más bien con los pagos con tarjeta de crédito y otras deudas mensuales.
Si los pagos graduados y la consolidación de deudas de préstamos estudiantiles no forman parte de sus planes, considere reducir sus tarjetas de crédito de saldo alto o cualquier otra deuda que conlleve un pago mensual mínimo alto.
Por ejemplo, si tiene una tarjeta de crédito que requiere un pago mensual mínimo de $ 150, y eso es más que sus otras tarjetas de crédito, puede reducir el saldo de esa tarjeta, lo que reducirá el pago mensual adeudado, lo que ayuda a reducir su DTI.
Hipotecas para compradores con deuda estudiantil
Como comprador de vivienda por primera vez con deudas estudiantiles, existen varios programas de préstamos hipotecarios que se adaptan a sus necesidades.
Muchos permiten un pago inicial bajo y también un financiamiento del 100%.
El préstamo de la FHA, por ejemplo, que está respaldado por la Administración Federal de Vivienda (FHA), permite un pago inicial de solo el 3.5 por ciento para los prestatarios con un puntaje de crédito de 580 o más.
Los préstamos de la FHA permiten relaciones de deuda a ingresos de hasta el 43%, pero permitirán relaciones de deuda a ingresos más altas según el caso.
También puede utilizar el préstamo hipotecario de la FHA si su puntaje crediticio está por debajo de 580, pero se requiere un pago inicial mayor del diez por ciento.
La hipoteca Fannie Mae HomeReady ™ es otro préstamo disponible para prestatarios con préstamos para estudiantes. A través de HomeReady ™, los compradores pueden mostrar una relación deuda-ingresos de hasta el 50%, con ciertos factores de compensación; y se permite un pago inicial de solo el tres por ciento.
El puntaje de crédito mínimo para obtener la aprobación de un préstamo hipotecario HomeReady ™ es 620.
Los compradores con experiencia militar que tienen préstamos para estudiantes también deben considerar el programa VA Loan Guaranty disponible como parte del GI Bill.
Los préstamos VA permiten un financiamiento del 100% y, de acuerdo con las pautas de los préstamos, se puede anular la relación deuda-ingresos máxima del 41% si parte de sus ingresos son ingresos libres de impuestos; o, si su ingreso residual excede el límite de préstamo aceptable en un veinte por ciento o más.
¿Cuáles son las tasas hipotecarias de hoy?
Los compradores de vivienda por primera vez tienden a tener puntajes de crédito más bajos que la población en general, y eso está bien. Hay muchos programas hipotecarios destinados a ayudar a quienes compran por primera vez a adquirir una vivienda.
